10月から拡充された住宅ローン控除とすまい給付金は具体的にどう変わるの？？
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「景気はよくなっていると思いますか？？」
平均年収はアップしており景気は回復している、と言われていますが多くの人が実感できていません。
一部の企業だけが好調なこと、物価が上昇し税金や社会保険料負担が重くなっていることも一因でしょう。
2019年10月から消費税率もいよいよ10％となりました。とても計算しやすくなったので税金の重みも感じやすくなっています。
政府は消費税増税時の景気悪化を防ぐためにいろいろな策を準備しました。
キャッシュレス還元が身近なものですが大きな買い物である住宅にも策を追加しています。
なぜなら住宅を買う人が減れば家具・家電・クルマなど住宅購入にともなって消費するものも減り、景気が悪化しかねないからです。
景気悪化防止策として代表的なものは住宅関連だと「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」と「すまい給付金」です。
制度を理解し、使えるものはかしこく利用しましょう。
本記事の執筆者について
竹下 昌成 / CFP®、宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、スカラシップアドバイザー
京都府福知山市出身。立教大学卒業後、池田泉州銀行、日本GE、タマホームなどを経て現職。/ 竹下FP事務所
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
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住宅ローン控除の特徴
資料：国土交通省 すまい給付金サイト
住宅ローン控除は以前からあるものですが適用期間が3年間延長になり13年間になりました。
13年間適用は令和2年12月入居まで、10年間適用は令和3年12月入居までの予定です。
「住宅ローン組んで大変だよね、ちょっと税金を安くしてあげよう」
というような制度です。
所得税は後払いですがサラリーマンの場合は源泉徴収で前払いとなっています。
そこで一定額を還付してくれる制度になります。
基本の対象金額
- 年末の住宅ローン残高×１％（上限40万）
- 年間所得税
- 建物価格×２％÷３（11～13年目）
上記3つのなかで最も低い金額が対象となります。
「税額控除」と呼ばれるもので、税額からダイレクトに還付されます。
所得金額が減っているわけではなく、税額だけが減っているパターンです。
所得税だけで使いきれない場合は住民税も対象となります（上限13.65万円または所得税額の低いほう）。
住民税は翌年度の天引きとなりますので本来引かれるべき税金が安くなるという仕組みです。
申請方法と時期
サラリーマンでも初年度のみ確定申告で申請します。
住宅ローンを組んだ翌年の確定申告シーズンに住所地の税務署に確定申告書を提出します。
翌年からは税務署から送られてきた申請用紙を勤務先の年末調整時に生命保険料控除などの証明書と同じように提出するだけです。
確定申告は簡単なものですので、税務署の相談コーナーなどに出向いて作成するとスムーズに申請できます。
確定申告は2月16日～3月15日ということになっていますが1月中に提出してもかまいません。
相談コーナーは確定申告のシーズになると非常に混雑するので、早めに手続きされることをオススメします。
約1カ月で還付金が指定口座に振り込まれます。早く申告すると還付も早くなります。
還付金額あるある
単純に「ローン残高×１％」が還付されると勘違いされる方も多いですが、還付は納税額が上限です。
例えば年収400万円のサラリーマンの所得税は、扶養等の条件にもよりますが年間7万円前後でしょう。
ローン残高が3,000万円あって30万還付を受ける権利はあっても7万円しか還付されません。
こういったケースでは、「残りの23万円の権利がもったいないので住民税でも7万円まで引いてあげましょう」ということになります。
住宅ローンの組み方
最近では共働きしている夫婦が多くなってきていることもあって、夫婦で住宅ローンを組まれるケースが増えてきています。
夫婦でローンを組むパターンは３つあります。
今回は夫を主として例示します。
| ① | 契約者：夫 連帯保証人：妻 | 妻は収入合算者や担保提供者であったりもしますが、住宅ローン控除には関係ありません。 |
|---|---|---|
| ② | 契約者：夫と妻で2本のローン | 単純に1軒の家に対してローンを分けます。分け方は持ち分や収入によりますが、住宅ローン控除を最大限に受けられるように逆算しようとする人が多いです。 |
| ③ | 契約者：夫と妻で1本のローン | 奥さんは連帯債務者、共同債務者という扱いです。1本のローンを夫と一緒に借りることになります。持ち分割合によって借入額と住宅ローン控除の金額も決まります。 |
どのケースでも、夫だけでは審査に通らない過大な住宅ローン金額になっている場合もあるので「奥さんがずっと働くという前提」という点に注意が必要です。
また、住宅ローンには団体信用生命保険（団信）がついてきますが、②のケースだと夫が死亡しても奥さん分のローンは残ります。
「それは不安だ」とお互いの死亡保障を別途上乗せ加入すると、住宅ローン控除の恩恵は生命保険料で吹き飛んでしまいます。
家計を主に支える人で住宅ローンを組むことをオススメします。
その他
建物でも広さや築年数などのルールがあります。特に広さに注意が必要です。
例えばマンションはチラシの面積と登記簿謄本の面積が違います。
チラシは壁芯、登記簿は内法という方法で広さを計測します。
つまりチラシは壁の中心（壁芯）から考えるのに対して、登記簿は壁の内側（内法）から考えるため、登記簿謄本上のほうが狭くなります。
住宅ローン控除の要件は「５０㎡以上」なのですが、これは登記簿ベース、つまり壁の内側から計測した広さとなります。
微妙な広さの物件を買うときは注意してください。
すまい給付金の特徴
資料：国土交通省 すまい給付金サイト
すまい給付金は住宅ローン控除を補完するような制度です。
住宅ローン控除は税金が多いほど還付額も多くなるイメージですが、低所得者は納めている税金額も低いので税金も還ってきません。
そこで所得が低いほど恩恵がある制度を作りました。
所得金額と持ち分、扶養人数により補助金額が決まります。
住宅ローン減税に比べるとインパクトは弱いですし、「50万円もらえるから家買おう」とはならないと思いますが、常にある制度ではないのでちょうどタイミングが合えばラッキーというところでしょう。
すまい給付金が振り込まれるタイミングは、カギをもらってから申請してから１～２カ月後です。
今回の期限である令和3年12月に近づくと予算の関係上、対象外になる可能性もあるので注意が必要です。
損益通算の利用
住宅ローン控除は１３年間、支払う税額が安くなる制度ですが、そもそもの所得を下げておくという仕組みもこの機会に覚えておきましょう。
それは「損益通算」という仕組みです。
事業所得や不動産所得など、会社の給料のほかに所得がある人は「損益通算」をすることで、税額が安くなる可能性があります。
例えば不動産所得がマイナス200万円、会社の給料で給与所得600万円があれば全体的な所得としては400万円となります。
損益通算をする前と比べると所得は200万円低くなり、それにともなって税額が安くなるという仕組みです。
制度が変わらない限り有効ですので、住宅ローン減税の期間が終わるまでには何かしら副業や不動産所得などがあると良いと思います。
すまい給付金は所得が低いほど有利ですので、この損益通算を利用すると適用される可能性が高くなります。
しかし、給付金額が増える可能性は高くなりますが、住宅ローンの審査に影響する可能性があるので、購入時はあまり気にしないほうがいいでしょう。
シミュレーション
住宅ローン控除とすまい給付金については国土交通省のサイトにて詳しく紹介されています。
カンタンに試算もできるようになっているので、長文を読むよりも一目瞭然です。ぜひ一度のぞいてみてください。
資料：国土交通省 すまい給付金サイト
上の試算では
- 消費税10％
- 単独所有
- 住宅ローンあり
- 年収650万円
- 扶養1名
の条件で、すまい給付金20万円
- 物件価格3,500万円（建物2,000万円 土地1,500万円）
- 2019年12月入居
- 借入3,000万円
- 金利0.67％
- 期間35年
の条件で、住宅ローン控除297万円
という結果になります。
住宅ローン控除とすまい給付金の注意点
適正価格の物件を選びましょう
住宅ローン減税があるからといって割高な物件やオプションをつけていったのではもったいないです。
多少高くても気に入った物件を買うのもいいですが、身の丈に合った一般的な資産価値のあるものを選びましょう。
ローンの総支払額も考慮
| 金利 | 総支払額 |
|---|---|
| 金利0.975% | 35,421,180円 |
| 金利0.475% | 32,568,532円 |
| 差額 | 2,852,648円 |
上表からわかるとおり、たった0.5％の金利の差でも35年間で285万円の差が出ます。
さきほどの住宅ローン減税額のトータルとほぼ同じです。減税ばかりに目をとらわれずローンについてもしっかりと選びましょう。
住宅ローン控除とすまい給付金の活用方法
繰り上げ返済に利用する
13年後に300万円繰り上げ返済すると以下表のようになります。
住宅ローン繰り上げ返済試算の比較
- 借入額：3,000万円
- 期間：35年
- 金利：0.675％
- 35歳
- ボーナス返済なし
- 元利均等返済
| ①繰り上げ返済なし | ②繰り上げ返済 13年後300万円 期間短縮型 | ③繰り上げ返済 13年後300万円 返済額軽減型 | |
|---|---|---|---|
| 繰り上げ後の 返済月額 | 80,217円 | 80,217円 | 67,986円 |
| 総返済額 | 33,691,379円 | 33,260,316円 | 33,462,257円 |
| 短縮期間 | 0 | 3年半 | 0 |
| 軽減月額 | 0円 | 0円 | 12,231円 |
| 完済年齢 | 70歳 | 67歳 | 70歳 |
| 60歳時残高 | 9,306,099円 | 6,120,232円 | 7,887,075円 |
| 利息軽減額 | 0円 | 431,063円 | 229,122円 |
金利が低いのでそもそもの利息負担額が少なく、繰上げ返済してもあまり大きなメリットは出てきませんが、子どもの学資負担が重くなるときに月額返済額が下げられるのはメリットと言えます。
繰上げ返済も金融機関のサイト上で簡単に試算できるのでいろいろと試算して考えましょう。
代表的な住宅金融支援機構のサイトをご紹介しておきます。
・住宅金融支援機構HP：返済額シミュレーション
あえて繰り上げ返済はしないのもあり
繰上げ返済も手軽に行える時代になりましたが、個人的には繰上げ返済は次の点から慎重に考えるべきだと思います。
団体信用生命保険（団信）を活用する
先述している例だと完済年齢は70歳となっています。
人生100年時代ですが年齢とともに死亡リスクは上昇します。
住宅ローンには、返済中に死亡もしくは高度障害状態になった場合に、本人の代わりに生命保険会社が住宅ローンの残高を支払ってくれる団信という制度がパックになっています（一部任意）。
住宅ローンの完済とともに団信も消滅するのであえて高齢になるまでローンと付き合うのもいいと思います。
インフレによって実質的な負担が軽減される可能性がある
「モノの値段が上がる＝お金の価値が下がる」ということを指します。
今日、3,500万円で買えるものが35年後には5,000万円でないと買えない可能性があります。
しかしローンの残高の数字は変わらないので、実質、ローンの負担感が軽くなっている可能性があるということです。
適用金利を確認する
住宅ローンの金利の決め方は
「基準金利があって、そこから顧客ごとに優遇幅（優遇金利）を引いた実際の適用金利」
となっています。
将来、金利が上昇する時期が来たとしても、優遇幅が大きい今のタイミングで借りている人は、優遇幅が小さい時期に借りている人よりは耐えられる幅が大きいと言えます。
リフォーム費用として使う
高齢になると新たにお金を借りるのは難しくなります。
「繰上げ返済せずに手元にお金を置いとけばよかったー」
となる場合があります。
例えばリフォームです。
住宅ローンを繰上げ返済してしまって手元資金がなければリフォームローンを組むのが一般的です。
リフォームローンは住宅ローンに比べると金利も高いですし、住宅ローンがまだ終わってない状態ならリフォームローンと2本のローンを返済することになってしまいます。
また、現役生活を終わっている場合はローン審査も厳しくなってきます。
こうしたことから、あえて繰り上げ返済せずに手元のお金を置いておくメリットのひとつといえます。
学資として利用する
年齢的にちょうど子どもの大学資金などに合うご家庭も多いと思います。
高等教育の一部無償化など、政府の策も出てきていますが備えは必要です。
さきほどの例だと、減税分は13年間でちょうど300万円ほど貯まります。
学資用保険も保険料分だけしか返ってこない低金利の時代です。
何かと制約の多い学資用保険に加入するよりも預金しておくほうがいいかもしれません。
死亡保障が必要ならば減税の範囲で学資用保険に加入しておくのも一手ですね。
まとめ
不動産業者や住宅メーカーには、ある程度ご自身で調べて、試算などの予習をしてから相談しにいくことをオススメします。
住宅ローン控除もすまい給付金も、どちらも申請が必要です。
できるだけお得するためには自分でアクションを起こす必要があるということです。
減税や給付金は国からのギフトです。この分は資金計画や生活費に組み入れずに、プラスアルファと考えて有効に利用しましょう。
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